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Artigos Revista Star

Cláudio Donato é colunista da Revista Star. Leia os artigos aqui.

Claudio Donato

A importância da advocacia preventiva nos leilões


01/07/2010 - Revista n° 093


Nesse momento de expansão do mercado imobiliário, muitos cidadãos se arriscam a buscar em leilões (denominados ‘praças’), em especial naqueles promovidos pelo Poder Judiciário, a oportunidade esperada de aquisição de bens imóveis.  Essa decisão pode realmente ser uma excepcional opção de investimento, mas o interessado deve estar consciente que, como em qualquer negócio, este possui regras próprias que devem ser observadas, sob pena de estarem sendo adquiridas apenas frustrações e prejuízo.

 

                                   A arrematação de bens leiloados não deve jamais ser a escolha daqueles que não conheçam a fundo os seus trâmites ou daqueles que não estejam bem assessorados antes e após a hasta pública, já que a variante de problemas que poderão surgir, se solucionáveis, poderão levar anos, enquanto que nesse período, os recursos do arrematante já foram pagos ou estarão indisponíveis em conta judicial. 

 

                                   O ponto de partida é evidentemente definir o imóvel ou imóveis em que se dará lance e assim, como em qualquer outra aquisição imobiliária, fazer uma análise documental profunda, seja no tocante à existência de ônus nas matrículas imobiliárias, mas também fazer um rigoroso estudo da situação daquele que está tendo o seu patrimônio expropriado, o que deverá se dar nas diversas esferas do Poder Judiciário, de forma a apurar se o imóvel pretendido encontra-se penhorado ou com ordem judicial de indisponibilidade em função de outras ações, cujos ônus por alguma razão não foram devidamente averbados no cartório imobiliário.  Tal pesquisa revela-se de fundamental relevância, uma vez que já presenciamos caso de imóvel arrematado em que não foi possível o seu registro, em função da descoberta posterior de que o bem já havia sido penhorado e expropriado em outra ação (no caso trabalhista), sem que houvesse uma prévia intimação ao oficial registrador.

 

                                   O segundo passo consiste na inafastável análise detalhada do processo judicial que está provocando a venda pública do imóvel.  Deverá o interessado observar, desde os primórdios da citada ação, se não há uma nulidade processual ainda não atentada pelo Juízo, como deficiência da intimação de algumas das partes, de seus cônjuges, de eventual credor hipotecário ou ainda de credores concorrentes; deverá verificar ainda se houve avaliação do bem e se esta não foi realizada há longa data, de forma a não propiciar futuros embargos desnecessários, bem como apurar se há alguma irregularidade no edital do leilão ou na sua publicação e finalmente, averiguar se não há interesse de terceiros que poderá afetado pela expropriação do imóvel.

 

                                   Por fim, caso todos os itens acima tenham sido superados, deverá o interessado também buscar conhecer previamente se o cadastro do imóvel urbano para saber se este está regular com as posturas municipais e ainda com certidão de baixa e habite-se (se for o caso), bem como para ter ciência se possui algum débito tributário com o Município advindo de IPTU não pago ou de taxa de incêndio com o Estado de Minas Gerais.  No caso de imóveis rurais, deverá ser observado, além da regularidade cadastral no INCRA, também se há débitos de ITR para com a Receita Federal.

 

                                   Contudo, no tocante ao imposto predial urbano e o territorial rural, vale destacar que o arrematante não responderá pelos débitos já consolidados até a data da arrematação, nos termos do Código Tributário Nacional.

 

                                   Uma vez estudados todos os passos acima, estará o interessado preparado para participar do leilão, valendo destacar que na primeira data, o bem somente será vendido pelo lance mínimo equivalente ao valor da avaliação encontrado no processo judicial, enquanto que na segunda data, poderá ser vendido por um valor inferior, desde que não seja considerado vil.  De uma forma geral, os Tribunais têm admitido lances superiores a 60% da avaliação como válidos.

 

                                   Uma boa advocacia preventiva possibilitará que o interessado evite fazer parte de longas e dispendiosas disputas judiciais de terceiros, sem que com isso haja a concretização do objetivo do arrematante, já que nessa fase poderão surgir embargos, cujo julgamento poderá levar meses, senão anos.  Vale destacar que após o leilão, caso sejam ofertados embargos, poderá o arrematante desistir de levar à frente o seu intuito e receber a restituição de seu lance, o que deverá ser de pronto homologado pelo Juízo.

                                    

                                   Ultrapassado o prazo acima sem embargos ou estes sendo julgados improcedentes, caberá ao arrematante promover o registro do título no cartório imobiliário, o que deverá ocorrer após prévia quitação do ITBI incidente sobre o negócio.

 

                                   A participação em hasta pública pode ser realmente proporcionar ganhos gigantescos e incomparáveis a qualquer outro investimento seja no mercado imobiliário ou no financeiro, mas não se destina ao investidor desavisado.  A busca dos interessados por uma adequada orientação jurídica e o acompanhamento desse profissional em todas as etapas da análise documental e na recomendação dos imóveis disponíveis, sob a ótica de riscos processuais, mostra-se de fundamental importância, de forma a proporcionar o gozo imediato do bem, seja para uso próprio, seja para locação ou mesmo para ali se iniciar um novo empreendimento imobiliário. 


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