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Artigos Revista Star

Cláudio Donato é colunista da Revista Star. Leia os artigos aqui.

Claudio Donato

Locação de imóveis volta a ser bom negócio


01/06/2010 - Revista n° 092


O Brasil, nos últimos anos, vive um dos momentos mais brilhantes de expansão da construção civil, sendo que o setor, incluindo obras públicas e o segmento privado, espera crescer 8,8% somente nesse ano de 2010, de acordo com previsões da Fundação Getúlio Vargas (FGV). 

 

                            O segmento privado vem enxergando céus de brigadeiro para a construção civil, principalmente após os incentivos decorrentes do recente programa ‘Minha Casa, Minha Vida’, que aliado à atual facilidade de crédito imobiliário e redução do IPI sobre os seus insumos, vem dar uma boa munição para combater o histórico deficit habitacional do país que beira atualmente a casa dos 8 milhões de residências.

 

                                   Aliado ao crescimento do setor da construção, toda a cadeia do mercado imobiliário também se aqueceu, incluindo aí as locações de imóveis urbanos, sejam elas residenciais ou não, que acabaram tendo nos últimos anos uma forte recuperação, o que trouxe uma grande atratividade para aqueles que “trancavam” os seus imóveis e deixavam de recolocá-los no mercado.

 

                                   É notável a mudança de humor do mercado de locação!   De acordo com a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas
Administrativas e Contábeis de Minas Gerais - IPEAD, entidade vinculada à UFMG, nos últimos doze meses, os valores dos aluguéis tiveram uma variação positiva de 13,04%, enquanto que a inflação medida pelo IGPM/FGV do mesmo período foi de 1,94%.  Tais fatos justificam-se pela escassez de imóveis na região metropolitana, principalmente na região centro-sul da capital, em que a busca por um bom ponto comercial ou apartamentos de dois ou três quartos, torna-se verdadeiro desafio.

 

                                   Evidente a enorme atratividade da locação atualmente, o que vem incentivando o retorno dos investidores ao mercado imobiliário, de forma que se nota um acréscimo significativo na oferta de imóveis para locação, mais precisamente 19,13% nos últimos doze meses, conforme também aponta a citada pesquisa do IPEAD.

 

                                   O reflexo da nova conjuntura do mercado traz alterações não somente nos preços das novas locações, mas implicam ainda em relevantes modificações também nos contratos já em curso, em que os aluguéis acordados estejam defasados em relação ao praticado em imóveis similares.

 

                                   É preciso que locadores e locatários tomem ciência que a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), autoriza, em seu artigo 19, que haja uma revisão dos valores pagos a título de aluguel, desde que estes estejam aquém do praticado no mercado imobiliário.

 

                                    Trata-se de norma justa, que busca unicamente equilibrar novamente o contrato firmado pelas partes, já que com o decorrer dos anos, mesmo com a aplicação dos índices oficiais de reajuste anual, há um permanente descompasso dos valores reajustados com aquele praticado no mercado imobiliário. 

 

                                   Vale destacar que o reajuste anual nos contratos de locação, decorrente da Lei 9.069/1995 que instituiu o Plano Real, busca apenas recuperar o valor da moeda a cada doze meses, em função da inflação do mesmo período, o que não se confunde com a revisão do aluguel.  Esta, nos termos previstos na legislação, busca unicamente a equiparação aos valores praticados no mercado imobiliário e independe de uma anterior aplicação do reajuste anual.

 

                                    Deve o locador ficar, contudo, atento ao requisito legal, ou seja, a revisão somente se torna possível após três anos de vigência do contrato ou do último acordo que tenha sido eventualmente realizado com o locatário.  Assim, caso o locador tenha obtido amigavelmente um reajuste anual além do índice pactuado ou tenha concedido algum desconto no decorrer dos últimos três anos, não poderá se valer do direito previsto em lei.

 

                                   A grande vantagem da ação revisional de aluguel consiste na rapidez com que o locador consegue obter uma resposta, mesmo que provisória, do Poder Judiciário, visto que, estando o processo devidamente acompanhado de provas inequívocas quanto aos novos valores praticado pelo mercado, poderá ser obtida imediatamente a fixação de um aluguel provisório pelo Juiz, que será arbitrado em seu primeiro despacho a ser proferido na ação e entrará em vigor no momento em que houver a citação do locatário.

 

                                   Esse aluguel provisório, que vigorará até a sentença final transitada em julgado, deverá ser fixado pelo Juiz em até 80% do valor pretendido pelo locador, o que traz inegavelmente um rápido alívio às perdas constantes a que estava sendo submetido o locador, em função do desequilíbrio nas contraprestações das partes contratantes.

 

                                   Todas as cláusulas contratuais continuam evidentemente inalteradas, sendo que sobre o valor do aluguel provisório ou o definitivo incidirá o mesmo índice de reajuste que estava previsto no contrato, de forma a não se perder de vista a necessidade permanente de manutenção do valor da moeda, a cada doze meses.

 

                                   No passado, tal procedimento de ajuizamento da ação revisional já foi muito utilizado também pelos próprios inquilinos, em momentos de incerteza da economia nacional, quando a propuseram com o intuito de demonstrar exatamente o oposto ao que ocorre atualmente, ou seja, a necessidade de uma revisão para fins de se reduzir os valores então pagos a título de aluguel, que se mostravam excessivos em comparação com as novas locações daquele período.

 

                                   Vale relembrar que o pedido de revisão pelo locador, para se alcançar os patamares de mercado, é admissível também nas chamadas ações renovatórias de locação, que são aquelas ações em que o inquilino, de posse de um contrato com prazo de 5 anos ou mais, exige antes de seu término, a renovação por igual período a locação.

 

                                   Senhor locador, o momento de recuperação das perdas e de busca do reequilíbrio é agora, não sendo raros os casos em que deparamos com locações mal administradas que implicam em revisões de aluguel em patamar entre 100% a 200%.  Entretanto, torna-se conveniente relembrar ao leitor o óbvio: antes de propositura de qualquer ação, aconselhável a busca de uma solução amigável, que pode trazer resultados definitivos imediatos. Não sendo possível, aí sim, cabe ao locador estar bem assessorado e reunir os indispensáveis pareceres técnicos para então propor a revisão judicial e assim colher os bons resultados.

  


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